Hohe Decken, Dielenböden, massive Wände: Altbauten haben Charakter – und typische Schwachstellen, die stark vom Baujahr abhängen. Wer weiß, worauf er bei einem Gründerzeitbau, einem Siedlungshaus der 1930er oder einem Reihenhaus aus den 1960ern achten muss, plant realistischer und vermeidet teure Überraschungen.
Dieser Ratgeber hilft bei der Einordnung und bei der Frage, was zuerst drankommt. Richtwerte für das Gesamtprojekt finden Sie auf der Seite Altbausanierung: Kosten.
Typische Baualtersklassen und ihre Schwachstellen
| Epoche | Typische Bauweise | Häufige Mängel |
|---|---|---|
| Gründerzeit (ca. 1870–1918) | Vollziegel-Mauerwerk, Holzbalkendecken mit Schüttung, hohe Räume, Stuck, Kastenfenster | Feuchte Keller ohne funktionierende Horizontalsperre, Fäulnis an Balkenköpfen, veraltete Elektrik, teils Bleileitungen, ungedämmtes Dach |
| 1920er–1930er | Siedlungs- und Reihenhäuser, schlankeres oder zweischaliges Mauerwerk, Holzbalkendecken, kleine Bäder | Wärmebrücken, undichte Fenster, schwacher Schallschutz zwischen Reihenhäusern, Dach und Kellerdecke ungedämmt |
| Nachkrieg (1950er) | Sparsame Bauweise, teils Trümmer- oder Hohlblocksteine, dünne Außenwände, erste Betondecken | Sehr geringer Wärmeschutz, Risse, unterdimensionierte Elektrik, verzinkte Wasserleitungen mit Korrosion |
| 1960er–1970er | Stahlbeton, große Fensterflächen, Flachdächer, auskragende Balkonplatten, Nachtspeicheröfen | Wärmebrücken an Balkonen, sanierungsbedürftige Flachdächer, mögliche Schadstoffe wie Asbest oder PCB, frühe dünne Dämmung |
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Jedes Haus ist ein Einzelfall
Die Tabelle zeigt Tendenzen, keine Diagnose – viele Altbauten wurden schon teilweise modernisiert. Was wirklich zu tun ist, zeigt eine Begehung mit Bausachverständigem oder Energieberater.
Die richtige Reihenfolge: was zuerst saniert wird
Die Grundregel: erst das Haus trocken und standsicher machen, dann die Technik erneuern, dann die Hülle dämmen und zuletzt die Oberflächen gestalten. Wer andersherum vorgeht, reißt später Neues wieder auf.
Zum Abhaken: 0 von 6 Schritten erledigt
0%Dach und Feuchte
Ein undichtes Dach und nasse Kellerwände schädigen alles andere. Abdichtung, Horizontalsperre und Entwässerung stehen deshalb ganz oben. Mehr dazu im Ratgeber Keller abdichten und unter Horizontalsperre einbringen: Kosten.
Statik und Holzschäden
Balkenköpfe in Außenwänden, Dachstuhl und Holztreppen auf Fäulnis und Schädlingsbefall prüfen lassen. Bei Rissen im Mauerwerk die Ursache klären, bevor verputzt wird.
Leitungen erneuern
Elektrik ohne Schutzleiter, alte Sicherungen, Blei- oder korrodierte Stahlrohre sollten raus, solange Wände und Böden ohnehin offen sind. Ratgeber dazu: Wer erneuert die Elektrik im Altbau? und Wer erneuert alte Wasserleitungen?
Gebäudehülle dämmen
Oberste Geschossdecke, Kellerdecke, Fenster und Fassade. Fenster und Fassade sollten aufeinander abgestimmt werden – mehr dazu: Fassade dämmen oder Fenster tauschen zuerst?
Heizung anpassen
Nach der Dämmung sinkt der Wärmebedarf. Erst dann lässt sich die neue Heizung passend auslegen, oft kleiner und effizienter als die alte.
Bad, Böden, Oberflächen
Zum Schluss Bäder, Böden, Türen, Putz und Anstrich. Im Altbau lohnt sich oft das Aufarbeiten alter Dielen, Türen und Stuckelemente statt Austausch.
Vorsicht bei Rückbau: Asbest, alte Elektrik, Gas
In Gebäuden bis Baujahr 1993 kann Asbest verbaut sein, etwa in Bodenplatten, Klebern, Spachtelmassen, Fensterbänken oder Faserzementplatten. Vor dem Rückbau Proben nehmen lassen; Ausbau und Entsorgung nur durch Betriebe mit Sachkunde nach TRGS 519. Alte Elektroinstallationen ohne Schutzleiter sind ein Brand- und Stromschlagrisiko – Arbeiten an Leitungen gehören zum Elektrofachbetrieb. Gasleitungen und Gasgeräte darf nur ein zugelassener Installateur ändern oder stilllegen.
Haus, Reihenhaus oder Wohnung: was jeweils anders ist
Freistehendes Haus
Sie entscheiden allein und planen Dach, Fassade, Keller und Heizung in einem Zug. Richtwerte: Haus sanieren: Kosten.
Reihenhaus
Die Haustrennwände zu den Nachbarn bestimmen Schallschutz und Wärmebrücken. Dach- und Fassadenarbeiten müssen an den Anschlüssen zu den Nachbarhäusern sauber gelöst werden; manche Siedlungen haben Gestaltungsvorgaben. Mehr: Reihenhaus sanieren: Kosten und Wer saniert ein Reihenhaus komplett?
Eigentumswohnung
Innerhalb der Wohnung sanieren Sie selbst, Fenster, Fassade, Dach, Steigleitungen und tragende Wände gehören meist zum Gemeinschaftseigentum. Planen Sie solche Punkte mit der Eigentümergemeinschaft. Richtwerte: Wohnungssanierung: Kosten.
Energetische Sanierung im Altbau
Bei vielen Altbauten bringt die Dämmung der obersten Geschossdecke und der Kellerdecke für vergleichsweise wenig Geld einen spürbaren Effekt (Oberste Geschossdecke dämmen: etwa 25–70 €/m², Kellerdeckendämmung: etwa 35–85 €/m²). Fassade und Fenster sind die großen Posten. Neue, dichte Fenster in einer ungedämmten Wand machen die Laibung oft zur kältesten Stelle – ohne angepasstes Lüften steigt das Schimmelrisiko.
Bei Stuck- und Klinkerfassaden scheidet Außendämmung oft aus. Dann kommt eine sorgfältig geplante, meist kapillaraktive Innendämmung infrage. Mehr dazu: Innendämmung oder Außendämmung?
Das Gebäudeenergiegesetz (GEG) stellt bei der Erneuerung bestimmter Bauteile Anforderungen und kennt Nachrüstpflichten, etwa nach einem Eigentümerwechsel. Regeln und Förderprogramme ändern sich regelmäßig – lassen Sie sich von einem Energieberater beraten und prüfen Sie aktuelle Förderkonditionen vor Auftragsvergabe. Die Gesamtkosten einer energetischen Sanierung liegen je nach Umfang bei etwa 300–900 €/m² Wohnfläche.
Denkmalschutz: früh mit der Behörde sprechen
Bei Baudenkmälern sind fast alle Veränderungen genehmigungspflichtig, oft auch innen – etwa an Fenstern, Türen, Treppen oder Stuck. Stimmen Sie die Planung vor Beginn mit der unteren Denkmalschutzbehörde ab. Es gibt teils Ausnahmen von energetischen Anforderungen und besondere steuerliche Abschreibungen, die meist eine Abstimmung vor Baubeginn voraussetzen – Details klären Behörde und Steuerberater.
Was kostet es, einen Altbau zu sanieren?
| Vorhaben | Richtwert 2026 (inkl. MwSt.) |
|---|---|
| Altbausanierung (umfassend) | 600–1.500 €/m² Wohnfläche |
| Haus sanieren | 700–1.600 €/m² Wohnfläche |
| Reihenhaus sanieren | 650–1.500 €/m² Wohnfläche |
| Wohnungssanierung | 500–1.200 €/m² Wohnfläche |
| Energetische Sanierung | 300–900 €/m² Wohnfläche |
| Fassadendämmung | 130–260 €/m² Fassadenfläche |
| Fenstertausch | 700–1.800 € pro Fenster |
| Elektroinstallation erneuern | 90–180 €/m² Wohnfläche |
Ein Reihenhaus mit 120 m² liegt bei umfassender Sanierung grob zwischen 78.000 und 180.000 € – je nachdem, wie viel Technik erneuert wird und ob Dach und Fassade dazukommen. Wer den Altbau bis auf den Rohbau zurückbaut, ist im Bereich der Kernsanierung. Für das energetische Gesamtpaket lohnt der Blick in den Ratgeber Wer saniert ein Haus energetisch komplett?
Mineralisch und diffusionsoffen: Farben für den Altbau
Mineralisch und diffusionsoffen: Farben für den Altbau
Alte Putze und Mauerwerk brauchen Anstriche, die Feuchte durchlassen:
KEIM Silikatfarben
Mineralische Farben für Fassade und Innenräume, bewährt im Altbau und an Baudenkmälern.
Pufas Pufamur Fassadenspachtel FS 30
Zum Ausbessern von Fehlstellen und Rissen im Außenputz vor dem Anstrich.
Profi-Material vom Hamburger Maler-Fachhandel ProMa Farben – deutschlandweiter Versand.
Altbau mit erfahrenen Betrieben sanieren
Altbau mit erfahrenen Betrieben sanieren
Bauunternehmen mit Altbauerfahrung kennen die typischen Schwachstellen und koordinieren Abdichtung, Statik, Technik und Ausbau. Energieberater planen die Hülle und begleiten die Förderung.
Kostenlos und unverbindlich: Vorhaben beschreiben, Angebote geprüfter Betriebe vergleichen, selbst entscheiden.
Regional unterschiedlich
Regional unterschiedlich
Häufige Fragen (FAQ)
Mit einer gründlichen Bestandsaufnahme, idealerweise mit einem Bausachverständigen. In der Ausführung gilt: zuerst Dach und Feuchte, dann Statik und Holzschäden, danach Leitungen, Dämmung, Heizung und zuletzt die Oberflächen.
Als Richtwert 600–1.500 € pro m² Wohnfläche inklusive MwSt. für eine umfassende Sanierung. Ein Reihenhaus liegt bei etwa 650–1.500 €/m², eine Wohnung bei 500–1.200 €/m². Wird bis auf den Rohbau zurückgebaut, steigen die Kosten auf das Niveau einer Kernsanierung.
Dünne, kaum gedämmte Außenwände, Wärmebrücken an Balkonen, sanierungsbedürftige Flachdächer, veraltete Elektrik und korrodierte Wasserleitungen. Je nach Baujahr können Asbest oder PCB verbaut sein.
Ja, aber nur in Abstimmung mit der Denkmalschutzbehörde. Viele Maßnahmen wie Fenstertausch oder Dämmung sind genehmigungspflichtig und müssen mit dem Erscheinungsbild vereinbar sein. Für Baudenkmäler gibt es teils Ausnahmen bei energetischen Anforderungen.
Ja. Bleileitungen können Blei ins Trinkwasser abgeben und sind nach der Trinkwasserverordnung nicht mehr zulässig. Wenn Sie in einem Altbau Bleirohre vermuten, lassen Sie die Leitungen prüfen und vom Installateur erneuern.
