Bei einer Kernsanierung bleibt vom Gebäude oder der Wohnung im Wesentlichen nur die tragende Struktur stehen: Außenwände, tragende Innenwände, Decken und Treppen. Alles andere – Leitungen, Bäder, Böden, Putz, oft auch Fenster und Heizung – wird erneuert. Das Ergebnis ist technisch nahezu ein Neubau, mit dem Charme und der Lage des Bestands.
Ob sich das lohnt oder eine schrittweise Renovierung reicht, klärt der Ratgeber Kernsanierung oder schrittweise renovieren?. Hier geht es um den Ablauf: welche Phasen es gibt, in welcher Reihenfolge die Gewerke arbeiten und womit Sie bei Dauer und Kosten der Kernsanierung rechnen sollten.
Ablauf einer Kernsanierung in acht Phasen
Die Reihenfolge folgt einer einfachen Logik: von grob nach fein, von innen in der Wand nach außen an die Oberfläche, und nasse Arbeiten vor den empfindlichen Oberflächen.
Zum Abhaken: 0 von 8 Schritten erledigt
0%Bestandsaufnahme und Planung
Statik, Feuchte, Leitungen und Dach prüfen lassen, bei älteren Gebäuden Schadstoffe erkunden. Danach Grundriss, Haustechnik und Budget festlegen. Bei Häusern lohnt sich früh ein Energieberater, damit Dämmung, Fenster und Heizung zusammenpassen (Energieberatung: Kosten).
Profi-Tipp: Planen Sie 10–20 % Reserve für Unvorhergesehenes ein. Hinter alten Verkleidungen findet sich fast immer etwas.
Genehmigungen und Förderanträge
Klären, ob für Eingriffe in die Statik, Fassade oder Nutzung eine Genehmigung nötig ist, und Förderanträge stellen, bevor Aufträge vergeben werden. Details dazu weiter unten.
Schadstoffsanierung und Entkernung
Zuerst werden belastete Materialien fachgerecht entfernt, danach wird entkernt: Bodenbeläge, Fliesen, Putz, nicht tragende Wände, alte Leitungen und Sanitärobjekte. Die Entkernung kostet je nach Umfang etwa 60–160 €/m², eine Wohnung entkernen zu lassen etwa 50–130 €/m².
Rohbau und Statik
Wanddurchbrüche, neue Wände, Deckenverstärkungen, Fenster- und Türöffnungen. Bei Eingriffen in tragende Bauteile ist eine statische Berechnung Pflicht. In dieser Phase werden meist auch die neuen Fenster eingebaut.
Rohinstallation
Elektro, Sanitär, Heizung und gegebenenfalls Lüftung werden in Wänden, Schlitzen und Böden verlegt. Jetzt Steckdosen, Netzwerk, Smart-Home-Leitungen und Anschlüsse großzügig planen – später ist jede Änderung teuer. Mehr dazu: Elektroinstallation erneuern: Kosten.
Putz, Trockenbau und Estrich
Wände werden verputzt oder mit Trockenbau beplankt, danach kommt der Estrich. Estrich braucht Zeit: Als grobe Faustregel gilt bei Zementestrich etwa eine Woche Trocknung pro Zentimeter Dicke bis vier Zentimeter, darüber deutlich länger. Vor dem Belag wird die Restfeuchte gemessen.
Bad, Fliesen und Feinmontage
Abdichtung und Fliesen im Bad, Küchenanschlüsse, danach Malerarbeiten an Wänden und Decken. Die Badsanierung ist meist der teuerste Einzelraum.
Böden, Türen, Endmontage und Abnahme
Bodenbeläge, Innentüren, Schalter und Steckdosen, Sanitärobjekte, Heizkörper. Zum Schluss Bauendreinigung und Abnahme mit Mängelprotokoll – erst danach die Schlussrechnung freigeben.
Reihenfolge der Gewerke auf einen Blick
| Phase | Gewerke | Typische Dauer (Wohnung, ca. 75 m²) |
|---|---|---|
| Planung und Vorbereitung | Architekt, Energieberater, ggf. Statiker und Gutachter | 4–12 Wochen vor Baustart |
| Schadstoffe und Entkernung | Fachbetrieb nach TRGS 519, Abbruch- oder Entkernungsunternehmen | 1–3 Wochen |
| Rohbau | Maurer, Bauunternehmen, Fensterbauer | 1–4 Wochen |
| Rohinstallation | Elektriker, Sanitär- und Heizungsinstallateur | 2–4 Wochen |
| Putz, Trockenbau, Estrich | Stuckateur, Trockenbauer, Estrichleger | 2–3 Wochen plus Trocknungszeit |
| Bad und Fliesen | Fliesenleger, Installateur | 2–3 Wochen |
| Maler, Boden, Türen | Maler, Bodenleger, Tischler | 2–4 Wochen |
| Endmontage und Abnahme | Elektriker, Installateur, Reinigung | 1–2 Wochen |
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Wie lange dauert eine Kernsanierung?
Eine Wohnung mit 60–90 m² ist bei guter Planung und verfügbaren Handwerkern in etwa drei bis sechs Monaten saniert, ein Einfamilienhaus eher in sechs bis zwölf Monaten. Die Bauzeit hängt weniger von der Fläche ab als von der Koordination: Wenn ein Gewerk zwei Wochen zu spät kommt, verschiebt sich alles dahinter.
Zeitfresser sind Trocknungszeiten, Lieferzeiten für Fenster und Haustechnik sowie Überraschungen im Bestand. Ein Bauleiter oder Generalunternehmer, der alle Gewerke taktet, verkürzt die Bauzeit spürbar. Wer das sucht, findet Hinweise im Ratgeber Wer macht eine Kernsanierung einer Wohnung?
Baujahr bis 1993: erst Schadstoffe klären, dann abreißen
Asbest wurde in Deutschland bis zum Verbot 1993 verbaut – etwa in Floor-Flex-Platten und deren schwarzem Kleber, in Spachtelmassen, Fliesenklebern, Putzen, Fensterbänken, Faserzementplatten und alten Nachtspeicheröfen. Dazu kommen je nach Baujahr teerhaltige Parkettkleber (PAK), PCB-haltige Fugenmassen, alte Mineralwolle und Holzschutzmittel. Lassen Sie vor der Entkernung Proben nehmen. Asbesthaltige Bauteile dürfen nur Betriebe mit Sachkunde nach TRGS 519 ausbauen; selbst abschlagen, abschleifen oder anbohren ist tabu. Mehr: Wer entfernt Asbest im Haus? und Asbestsanierung: Kosten.
Brauche ich eine Genehmigung?
Eine reine Innensanierung ohne Eingriff in Statik und Nutzung ist häufig genehmigungsfrei. Genehmigungs- oder anzeigepflichtig kann es werden bei Eingriffen in tragende Wände, Änderungen der Fassade oder Fenstergrößen, Nutzungsänderungen (z. B. Dachboden zu Wohnraum), Denkmalschutz oder Erhaltungssatzungen. Die Regeln unterscheiden sich je nach Bundesland und Gemeinde – fragen Sie im Zweifel bei der Bauaufsicht nach. In Eigentümergemeinschaften brauchen Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, etwa an Steigleitungen, Fenstern oder tragenden Wänden, die Zustimmung der Gemeinschaft.
Was kostet eine Kernsanierung pro m²?
| Objekt | Kosten pro m² Wohnfläche (inkl. MwSt.) | Beispielrechnung |
|---|---|---|
| Kernsanierung allgemein | 900–2.000 €/m² | 100 m²: ca. 90.000–200.000 € |
| Kernsanierung Wohnung | 900–1.800 €/m² | 75 m²: ca. 67.500–135.000 € |
| Kernsanierung Haus | 1.000–2.200 €/m² | 140 m²: ca. 140.000–308.000 € |
Das untere Ende gilt für einfache Ausstattung ohne Grundrissänderung, das obere für hochwertige Bäder, Fußbodenheizung, neue Fenster und viel Elektrik. Bei Häusern kommen oft Dach, Fassade, Keller und Heizung dazu. In Großstädten liegen die Preise meist im oberen Bereich.
Detaillierte Kostenseiten: Kernsanierung Wohnung und Kernsanierung Haus. Wer nur einzelne Räume angeht, findet im Ratgeber Wohnung renovieren den günstigeren Weg.
Förderung und Steuer: was grundsätzlich möglich ist
Energetische Maßnahmen fördern lassen
Für Dämmung, Fenster, Heizung oder die Sanierung zum Effizienzhaus gibt es staatliche Programme, etwa über KfW und BAFA. Fördersätze, Bedingungen und Antragswege ändern sich regelmäßig – prüfen Sie die aktuellen Konditionen vor der Auftragsvergabe.
Energieberater früh einbinden
Viele Programme setzen einen Energieeffizienz-Experten und einen Antrag vor Vertragsschluss voraus. Ein individueller Sanierungsfahrplan hilft beim Staffeln.
Steuerliche Möglichkeiten
Bei selbst genutztem Wohneigentum können energetische Maßnahmen unter Umständen steuerlich statt per Zuschuss gefördert werden; bei Vermietung kommen Abschreibung oder Werbungskosten in Betracht. Das klärt Ihr Steuerberater.
Handwerkerleistungen absetzen
Für Arbeitskosten im selbst bewohnten Haushalt gibt es eine Steuerermäßigung mit jährlichem Höchstbetrag. Voraussetzung sind Rechnung und Überweisung – Barzahlung zählt nicht. Die Kombination mit Förderprogrammen ist eingeschränkt.
Kernsanierung aus einer Hand
Kernsanierung aus einer Hand
Renovierungsbetriebe und Bauunternehmen koordinieren die Gewerke, takten die Bauzeit und haften für das Gesamtergebnis. Beschreiben Sie Ihr Vorhaben und vergleichen Sie Angebote aus Ihrer Region.
Kostenlos und unverbindlich: Vorhaben beschreiben, Angebote geprüfter Betriebe vergleichen, selbst entscheiden.
Regional unterschiedlich
Regional unterschiedlich
Häufige Fragen (FAQ)
Bei einer Renovierung werden vor allem Oberflächen erneuert: Wände streichen, Böden tauschen, vielleicht ein neues Bad. Bei der Kernsanierung wird bis auf die tragende Struktur zurückgebaut und auch die Technik in den Wänden erneuert – Elektrik, Wasser, Abwasser, Heizung.
Bei 60–90 m² meist drei bis sechs Monate ab Baustart, plus einige Wochen Planung vorher. Trocknungszeiten, Lieferzeiten und Überraschungen im Bestand sind die häufigsten Gründe für Verzögerungen.
Als Richtwert 900–2.000 € pro m² Wohnfläche inklusive MwSt., bei Wohnungen etwa 900–1.800 €/m², bei Häusern 1.000–2.200 €/m². Ausstattung, Zustand des Bestands und Region bestimmen, wo Sie in der Spanne landen.
Nicht zwingend, aber es ist gut möglich. Asbest steckt häufig in alten Bodenplatten, Klebern, Spachtelmassen, Fensterbänken oder Faserzementplatten. Lassen Sie vor dem Rückbau Proben analysieren. Ausbau und Entsorgung sind nur durch Betriebe mit Sachkunde nach TRGS 519 erlaubt.
Praktisch nicht. Wasser und Strom sind wochenlang abgeschaltet, es gibt Staub, Lärm und offene Böden. Planen Sie für die gesamte Bauzeit eine Ausweichwohnung ein.
